Mietaufhebungsvertrag / Mietaufhebungsvereinbarung

Es ist eine alte Grundregel: "Kauf bricht Miete nicht!". Aber was ist darunter zu verstehen? Wenn Sie eine Wohnimmobilie (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus etc.) erwerben möchten und der Verkäufer hat das Objekt fremdvermietet, so wird durch den Verkauf der Immobilie an Sie das Mietverhältnis nicht gebrochen. Das Mietverhältnis mit der dritten Partei geht lediglich auf Sie über. Wenn Sie von vornherein eine Anlageimmobilie gesucht haben und Sie mit dem "alten" Mieter zufrieden sind, dann ist ja alles OK. Was aber wenn Sie eigentlich die neu erworbene Immobilie selbst nutzen möchten? Nun dann bleibt Ihnen nur eine teils langwierige Eigenbedarfskündigung vorzunehmen.

Eigenbedarfskündigung können nicht nur lange dauern, sie sind auch kostenintensiv. Vor allem aber: Sie können nicht in Ihr neues Haus bzw. Ihre neue Wohnung. Deshalb sollten Sie im Vorfeld eines Erwerbs einer fremvermieteten Immobilie immer darauf achten, dass der Verkäufer mit seinem Mieter im Vorfeld eine Mietaufhebungsvereinbarung / einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen hat. Ansonsten muss der Mieter beim Eigentümerwechsel nicht ausziehen.

Aber auch für die Verkäuferseite kann es interessant und wichtig sein, eine solche Vereinbarung abzuschließen. In Großstädten wie Berlin, Rostock, Hamburg, Hannover usw. gibt es sicherlich auch reichlich Nachfrage, bei der Kapitalanleger auch gerne eine fremdvermietete Eigentumswohnung erwerben. Allerdings gerade im Einfamilienhausbereich lässt sich sicherlich die Aussage treffen, dass die Erwerber eine Immobilie in der Regel zur Selbstnutzung suchen und sich nicht mit dem Prozess der Eigenbedarfskündigung herumschlagen wollen. "Freigezogene" Immobilien lassen sich in diesem Bereich in aller Regel besser verkaufen und erzielen auch einen höheren Verkaufspreis. Deshalb sollten Sie im Vorfeld des Immobilienverkaufs eine entsprechende Regelung mit Ihrem Mieter anstreben.

Eine solche Mietaufhebungsvereinbarung kann natürlich nur einvernehmlich mit dem Mieter erfolgen. Es besteht daher kein Anspruch des Vermieters auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Sicherlich wird es umso schwerer den Mieter von der Notwendigkeit zu "überzeugen", je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Aber ein Versuch ist es wert.

Folgende Regelungen kann / sollte man in einer solchen Vereinbarung regeln:

  • Zeitpunkt des Auszugs
  • Entschädigungsregelungen
  • Verbleib und evtl. Abschlagszahlungen von Mobiliar
  • Renovierungsabsprachen / Rückbaumaßnahmen
  • Regelungen zur Rückzahlung der Mietkaution
  • Nutzungsentschädigung bei verspäteter Übergabe
  • bei Zahlungsraten die Höhe und der Zeitpunkt bzw. die Zahlungsbedingungen

Alle Leistungs- und Zahlungsansprüche sollten detailliert und vor allem schriftlich festgehalten werden, um späteren Unstimmigkeiten vorzubeugen.

Wichtig ist an dieser Stelle auch noch: Wenn der Mietaufhebungsvertrag dem Mieter zugeschickt wird oder in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wird, so handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag bzw. ein Haustürgeschäft und es sind die Bedingungen zum Widerruf einzuhalten. Danach steht dem Mieter (Verbraucher) ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, ab dem Zeitpunkt gerechnet da er wirksam über den Widerruf belehrt wurde.