Beleihungswertermittlung

Der Beleihungswert stellt einen Sicherheitenwert dar. Es geht um den Wert bzw. Verkaufspreis, der sich bei der betreffenden Immobilie zu jedem beliebigen Zeitpunkt des laufenden Kreditvertrages realisieren lässt. Er stellt somit die absolute Obergrenze dar (von der in der Praxis normalerweise ein Abschlag vorgenommen wird), bis zu der ein Kreditinsitut einen Kredit gewähren darf. Der Beleihungswert muss daher folgende Kriterien erfüllen:

  • Der Beleihungswert darf den Verkaufspreis der Immobilie niemals übersteigen, er muss also zwingend unter dem (errechneten) Verkehrswert liegen.
  • Der Beleihungswert soll den gesamten Zeitraum der Kreditvergabe abdecken, er muss also die langfristigen Merkmale der Immobilie berücksichtigen.
  • Der Beleihungswert darf keine spekulativen Elemente zur möglichen Marktentwicklung enthalten. Er bedarf also der professionellen Bewertung der Immobilie.
  • Die Beleihungswertermittlung hat durch einen unabhängigen Experten zu erfolgen. Der mit der Kreditvergabe beschäftigte Sachbearbeiter der Bank darf diese nicht vornehmen.
  • Der Beleihungswert muss die Situation am regionalen Immobilienmarkt berücksichtigen. Der unabhängige Experte muss daher den Immobilienmarkt kennen und ihn einschätzen können.
  • Alle mit dem Objekt verbundenen Risiken müssen korrekt und vollständig im Gutachten dargelegt werden. Das beinhaltet auch eine sorgfältige Prüfung der Verwendbarkeit und Nutzbarkeit der Immobilie.

Bis zu einem Kreditbetrag von 400.000 Euro gelten Immobilien zum sog. Kleindarlehensbereich. Hier gelten erleichterte Vorschriften für die Banken, auch im Bezug auf die Wertermittlungsgutachten. Bis zu diesem Betrag dürfen die Banken eine vereinfachte Wertermittlung, ähnlich der Wertermittlung der Finanzbehörden, vornehmen. Aus diesem Grund ist es auch im Kleindarlehensbereich empfehlenswert, ein externes Gutachten durchführen zu lassen. Wird der Wert von der Bank zuniedrig angesetzt, so ist auch die Kreditvergabe entsprechend geringer. Inbesondere auch deshalb, da zum Beleihingswert ein Abschlag von i. d. R. 10 bis 20 Prozent (sog. Beleihungsgrenze) hinzukommt.

Wir erstellen professionell und schnell Beleihungswertgutachten für Banken und Sparkassen im Rahmen der Immobilienfinanzierung.

Die Beleihungswertermittlung beruht auf der Grundlage der Beleihungswertverordnung (BelWertV). Der Beleihungswert spielt bei der Kreditvergabe eine wesentliche Rolle. Nach § 16 Abs. 1 Pfandbriefgesetz (PfandBG) hat ein von der Kreditentscheidung unabhängiger Gutachter eine Wertermittlung als Grundlage der Beleihungswertfestsetzung durchzuführen und den Beleihungswert mittels eines Gutachtens zu ermitteln (§ 5 Abs. 1 BelWertV). Dabei gibt es Erleichterungen im Kleindarlehensbereich von wohnwirtschaftlich genutzten Objekten bzw. Objekten, die bis zu maximal 1/3 gewerblich genutzt werden, wenn der Darlehensbetrag unter Einbeziehung aller Vorlasten den Betrag von 400.000 Euro nicht übersteigt (§ 24 BelWertV). Hier kann auf ein ausführliches Gutachten verzichtet werden und es reicht dann oftmals ein sog. Kurzgutachten.

Eigentlich gilt das Procedere der Beleihungswertermittlung nur für sog. Pfandbriefbanken, die den Bedingungen des Pfandbriefgesetzes unterworfen sind. Allerdings hat sich die Beleihungswertermittlung als Grundlage der Kreditentscheidung auch bei anderen Banken durchgesetzt. Dazu hat ein Gutachter, der von der Bank allgemein oder von Fall zu Fall bestimmt wird, dieses Gutachten zu erstellen und einen Beleihungswertvorschlag zu unterbreiten (§ 5 Abs. 2 BelWertV). Die Beleihungswertfestsetzung erfolgt dann hingegen durch das Kreditinstitut.

Der hier bestimmte bzw. beauftragte Gutachter muss (Vgl. § 6 BelWertV):

  • eine Ausbildung und umfangreiche Erfahrungen in der Bewertung von Immobilien besitzen
  • über spezielle Kenntnisse für die Erstellung von Beleihungswertgutachten verfügen
  • Kenntnisse bezüglich des jeweiligen Immobilienmarktes und der entsprechenden Objektart haben.

Herr Hartmut Häusler ist einerseits von der DEKRA für die Immobilienbewertung von Wohn- und einfachen Gewerbeobjekten sowie auch für den Bereich der Beleihungswertermittlung zertifiziert.

Nach § 6 BelWertV ist davon auszugehen, dass insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie bei nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständigen für Immobilienbewertung hierzu qualifiziert sind.

Herr Hartmut Häusler ist im Rahmen der Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bei durch die akkreditierte Zertifizierungsorganisation European Committee for Quality Assurance (GEIE), kurz: EUC Cert, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Die Zertifizierungsorganisation EUC Cert ist bei der europaweit tätigen CEAC Akkreditierungsstelle als Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert.