Gutachtenerstellung

Die Erstellung von Verkehrswertgutachten von Immobilien ist unser hauptsächliches Tätigkeitsgebiet. Ein Gutachten stellt dabei eine logische und nachvollziehbare Abhandlung zur Einschätzung und Beurteilung eines Sachverhaltes dar, in diesem Fall den Immobilienwert.

Was ist meine Immobilie wert?

Das ist eine gute Frage! Lassen Sie diese Frage einen zertifizierten Gutachter beantworten! Denn Ihr Nachbar hat nicht die richtige Antwort darauf. Sicherlich gibt es auch im Internet preiswerte oder vielleicht kostenlose Angebote. Nur muss man, um diese einschätzen zu können, etwas tiefer in das System der Immobilienbewertung einsteigen.

Was ein Verkehrswertgutachten ist, wird in § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Hier heißt es: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." (§ 194 BauGB)

In dieser Definition stecken einige Attribute, die es zu erläutern gilt:

1. Der Zeitpunkt

Jede Wertermittlung bezieht sich auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag. Dieser ist ein (mit privaten Auftraggebern) fest vereinbarter bzw. (bei gerichtlichen Beauftragungen) festgesetzter Termin. Eine Veränderung des Wertermittlungsstichtages kann auch einen anderen Markt- bzw. Verkehrswert bedeuten. Ein Gutachten ist also immer eine zeitpunktbezogene Momentaufnahme.

2. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr

Ein Gutachten unterstellt immer eine "normale" Käufer-Verkäufer-Beziehung. Beispielsweise Zwangslagen, Spekulationsgeschäfte oder Liebhaberpreise werden bei der Wertfindung nicht berücksichtigt. Somit kann es durchaus sein, dass ein Objekt für einen wesentlich höheren oder auch wesentlich niedrigeren Preis verkauft wird, als der Gutachter "ausgerechnet" hat. Daraus kann man nicht den Rückschluss ziehen, dass das Gutachten fehlerhaft ist. Solche "unnormalen" Geschäftsbeziehungen kann kein Gutachten abbilden. Denn während der Wert unabhängig von solchen persönlichen Präferenzen oder Notlagen gebildet wird, ist der Kaufpreis, den ein Käufer bereit ist zu zahlen bzw. ein Verkäufer bereit ist zu akzeptieren, natürlich von derartige persönliche Präferenzen und Ansichten niemals frei. Aus diesem Grund urteilte auch der Bundesgerichtshof: "Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen." (BGH, Urteil vom 25.10.1967, Az. VIII ZR 215/66)

3. Die rechtlichen Gegebenheiten

Ein Gutachter hat im Rahmen eines Wertgutachtens die rechtlichen Gegebenheiten einer Immobilie einzuschätzen. Hierzu gehören beispielsweise der Entwicklunghszustand des Bodens, der Bebauungsplan und die weiteren Ortssatzungen, die Wasser- und Umweltschutzsituation, bestehende Denkmalschutzauflagen und vieles weitere mehr. Aber mögliche Rechte und Lasten gehören hierzu. All diese Dinge können wertbeeinflussend sein.

4. Die tatsächlichen Eigenschaften und die sonstige Beschaffenheit

Entscheidend für die Wertexpertise sind insbesondere die tatsächlichen Eigenschaften des Wertermittlungsobjekts. Hier sind alle objektiven, wertbeeinflussenden Merkemale einer Immobilie zu berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise die Lagemerkmale eines Grundstücks, der Zuschnitt aber auch die Größenverhältnisse sowie auch die Art und Qualität der Bebauung. Dieses zeigt, wie wichtig der Ortstermin durch einen erfahrenen Gutachter ist und warum Angebote von Internetportalen damit nicht konkurrieren können.

5. Die Lage

"Lage, Lage und nochmals Lage!" Wer kennt dieses Wortspiel nicht? Im Gutachterprozess ist es jedoch nicht so, wie diese Wortphrase landläufig gemeint ist. Die Lageeinschätzung stellt ein zentrales Element im Gutachten dar. Der Sachverständige analysiert die großräumige (Makrolage) sowie die kleinräumige Lage (Mirkolage) und eventuell vorhandene Immissionen. Nicht jede Lage ist im Kaufprozess gleichermaßen gefragt. Der Sachverständige vergleicht die erhobenen Lagedaten mit den Informationen des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Dieser verfügt aufgrund umfangreicher statistischer Auswertungen über profundes Datenmaterial zu Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und anderen wichtigen Marktdaten.

6. Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

Die Bewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen erfolgt objektiv, neutral und weisungsfrei. Der zertifizierte Gutachter wird stet den Verkehrswert ohne Berücksichtigung persönlicher Präferenzen durchführen.


Die Wertermittlung konkret

Es gibt 3 in der Immobilienwertverordnung (kurz: ImmoWertV) normierte Verfahren, nämlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist dabei das Erste der normierten Verfahren. Bevor die ImmoWertV im Jahr 2010 in Kraft getreten ist, war dieses Verfahren auch das vorrangig zu anzuwendende Verfahren. Allerdings hat man erkannt, dass dieses Verfahren deshalb nicht immer aussagefähig ist, da jede Immobilie individuell ist. Selbst gleichartige Reihenhäuser sind nicht so einfach zu vergleichen, da sie sich hinsichtlich der Austattung und anderer Merkmale unterscheiden. So hat man mit der neuen ImmoWertV auch die Vormachtstellung des Vergleichswertverfahrens aufgehoben. Man hat erkannt, dass dieses Verfahren in der Praxis den Anforderungen an eine sachgerechte Immobilienbewertung oftmals nicht gerecht wird. Oftmals fehlt es eben aufgrund der Individualität der Immobilie an adäquaten Vergleichswerten. Die Auswahl des richtigen Verfahrens muss sich also immer daran orientieren, für welches Verfahren entsprechende Daten vorhanden sind. Dieses hat bereits 2004 schon der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 02.07.2004, Az. V ZR 213/03). Dennoch setzen die meisten Internetportale mit ihren sog. Immobilienbewertungen nach wie vor auf eine solche Vergleichswertberechnung.

Hin und wieder werden wir gefragt, ob wir nicht einfach so (ohne Ortstermin), wie es auch Immobilienportale anbieten, eine kurze Werteinschätzung durchführen können. Eine Gutachtenerstellung ist bei uns grundsätzlich an einen Ortstermin gebunden. Eine "Bewertung vom Schreibtisch aus" führen wir nicht durch. So etwas entspricht nicht unserer Vorstellung von Professionalität.

Gutachten müssen begründet und logisch nachvollziehbar sein.

Welche Unterlagen benötigt der Gutachter?

Auf dieser Seite haben wir für Sie zusammengefasst, welche Unterlagen Sie bereit halten sollten.