Der Verkehrswert von Immobilien

Definition des Verkehrswerts

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Verkehrswertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." (§ 194 Baugesetzbuch [BauGB])

Was bedeutet das konkret?

1. Zeitpunkt

Der Wertermittlungsstichtag (WEST) ist ein mit privaten Auftraggebern vereinbarter bzw. vom Gericht festgesetzter Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Eine Veränderung des Wertermittlungsstichtages bedeutet i. d. R. auch eine Veränderung des Verkehrswertes der Immobilie. "Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht." (§ 3 Abs. 1 ImmoWertV)

Davon abzugrenzen ist der Qualitätsstichtag (QST). "Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht." (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV) Der Wertermittlungsstichtag bezieht sich also auf die allgemeinen Wertverhältnisse am Immobilienmarkt, während der Qualitätsstichtag sich auf die qualitativen Merkmale des Grundstücks bezieht.

Wertermittlungsstichtag (WEST) und Qualitätsstichtag (QST) fallen in aller Regel auf den gleichen Zeitpunkt. Aber es gibt auch Ausnahmen, nämlich wenn die Frage steht, was die damalige Qualität heute für einen wert hat?

2. Gewöhnlicher Geschäftsverkehr

Es wird eine "normale" Käufer-Verkäufer-Beziehung bei der Verkehrswertbetrachtung unterstellt, auch dann, wenn die Verkehrswertermittlung nicht aus Verkaufsanlass erfolgt. Also auch wenn es um die Auszahlung von Miteigentümern (z. B. im Rahmen von Ehescheidungen oder bei Erbengemeinschaften) geht, ist der Verkehrswert so zu betrachten, als ob (fiktiv) ein Verkau erfolgen würde. Es sind im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs keine Zugeständnisse zu berücksichtigen, die ein Verkäufer beispielsweise an einen Käufer innerhalb der Familie machen würde. Auch dürfen keine Zwangslagen von Käufer oder Verkäufer, keine Spekulationsgeschäfte oder Liebhaberpreise berücksichtigt werden.

3. Rechtliche Gegebenheiten

Bei der Immobilienbewertung sind die rechtlichen Gegebenheiten eines Grundstückes zu berücksichtigen. Hierzu zählen beispielsweise das Bebauungsrecht, Ortssatzungen, Wasserschutz, Denkmalschutz oder Einschränkungen aus Grundbucheintragungen. 

4. Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit der Immobilie

Bei einem Bewertungsgrundstück sind die qualitativen Merkmalen im Rahmen der Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Hierzu zählen beispielsweise:

• die Art und Qualität der Bebauung, Bauweise
• die Bebaubarkeit des Grundstücks
• Größe und Zuschnitt des Grundstücks
• Nutzungsmöglichkeiten / Drittverwendungsmöglichkeit
• Bodenbeschaffenheit
• kurz: alle wertbeeinflussenden Merkmale der Immobilie

5. Lage

Es ist eine alte Weisheit: Was beeinflusst den Wert einer Immobilie? 1. Die Lage. 2. Die Lage. und 3. Die Lage! Bei einer Immobilie spielt für die Wertfindung die Lage eine entscheidende Rolle. Man unterscheidet in diesem Zusammenhang zwischen der Makrolage (großräumige Lage) und der Mikrolage (kleinräumige Lage). Diese sind vom Gutachter im Gutachten zu beschreiben und bei der Wertfindung zu berücksichtigen. Insbesondere von der Wirtschafts- und Infrastruktur sowie der soziodemographischen Entwicklung der Region hängt viel von der Nachfrage der Immobilien am Immobilienmarkt ab. 

6. Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse

Es dürfen bei der Immobilienbewertung durch den Gutachter keine Zwangslagen, Freundschafts- oder Liebhaberpreise berücksichtigt werden. Die Bewertung hat neutral, objektiv und weisungsfrei zu erfolgen.

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